Покупка объектов коммерческой/производственной недвижимости. Техническое состояние здания. На что покупателю обращать внимание?
(В сокращенном виде статья опубликована на сайте НГС.Недвижимость под названием "Что скрыто за красивым фасадом?")
Давайте
оставим в стороне юридические и экономические вопросы, связанные со сделками по
коммерческой недвижимости и сосредоточимся на технической стороне. Наиболее
значимым при этом становится состояние строительных конструкций здания. А оно
зачастую определяет не только возможность эксплуатации и использования объекта,
но и его стоимость, а также дальнейшие эксплуатационные расходы. На что же
следует обратить внимание при осмотре предлагаемого к продаже здания?
Готовимся
к осмотру.
Для
начала, конечно, следует посмотреть имеющуюся техническую документацию. Очень
хорошо если продавец здания подумал об этом моменте заранее и заказал
выполнение предпродажного технического обследования. Основные технические
проблемы там будут указаны, так же как будет указано фактическое состояние
конструкций и оценена возможность эксплуатации здания. Там же можно будет
посмотреть фотографии самого объекта и дефектов конструкций, если они выявлены.
Качественно сделанный отчет обобщает всю техническую информацию об объекте. В
нем могут присутствовать основные чертежи и схемы, данные о наличии проектной и
исполнительной документации, информация
о проводившихся ранее обследованиях, ремонтных работах или случавшихся авариях.
Важно, чтобы техническое заключение не являлось простой формальностью,
описывающей только положительные стороны. Отсутствие в описательной части
указаний на наличие дефектов и повреждений конструкций может настораживать,
особенно если здание эксплуатируется не первый десяток лет. Другие источники
информации тоже следует изучить. К сожалению в паспортах БТИ указывается только
физический износ конструкций (т.е. % необходимого восстановления) и краткая
характеристика конструктивных элементов, причем не всегда полноценная (например,
мягкая кровля, без указания ее состава). Проектная и исполнительная
документация обычно сохраняется только частично, а чаще просто отсутствует.
Эксплуатационная документация и вообще редкость. Тем не менее, до начала
осмотра выставленного на продажу здания, следует ознакомиться со всей имеющейся
документацией. Также расспросите о существующих и существовавших проблемах
здания. Это необходимо для того, чтобы во время осмотра четко представлять
конструктивную схему здания (основные несущие элементы) и знать места,
требующие внимания.
Начинаем
осмотр.
Лучше
начать с фасада. Если фасад имеет свежую штукатурку или обшивку, то это может
настораживать. Возможно, продавец здания просто хотел повысить стоимость,
сделав косметический ремонт. Но вполне вероятно (особенно если ремонт
дорогостоящий), что таким образом скрыли от потенциальных покупателей
существующие со зданием проблемы. Если фасад долгое время не ремонтировался, то
на нем можно увидеть почти всю историю здания, начиная со времен строительства.
Особое внимание следует уделить карнизной части стен, простенкам под оконными
проемами, декоративным элементам, швам и стыкам конструкций. Большинство мест,
где наиболее вероятно появление трещин, расположены на фасадах здания и
доступны для осмотра. Ищите трещины, следы намокания, поверхностное разрушение,
отклонения от вертикали, выпучивания, места локальных ремонтных работ и т.п.
Трещины
в стенах. Где искать?
Чаще
всего трещины (различного происхождения) располагаются в достаточно типичных
местах. Это места концентрации напряжений и ослабления конструкций:
Места
опирания перемычек, балок на стену
Места
сопряжения разнонагруженных конструкций (например продольные и поперечные стены
или перепад высот)
Места
наибольшего ослабления стены проемами (оконными, дверными, воротами,
технологическими)
Участки
стен между близко расположенными друг к другу проемами
В
крупнопанельных и блочных зданиях следует обращать внимание на стыки и швы
конструкций
Продолжаем
осмотр.
Обойдя
вокруг здания можно переходить вовнутрь. В первую очередь обратите внимание на
чердаки и подвалы!
Сначала
можно выйти на крышу и осмотреть состояние кровельных покрытий и элементов.
Затем спуститесь на чердак и осмотрите внутреннюю поверхность конструкций
покрытия, стропильные конструкции, утеплитель чердачного перекрытия.
Многолетние протечки кровли всегда оставляют следы, даже если сделан ремонт
кровельного покрытия. В железобетонных элементах следует внимательно отнестись
к местам, где проступает ржавчина, идет отслоение, шелушение поверхностного
слоя, оголение арматуры, ржавчина в монтажных узлах. В металлических элементах
может настораживать разнородность конструкций, когда подобные элементы
выполнены из разных профилей - вполне возможно, что строили из того что
попалось под руку. Такое в былые годы было распространено – строили не
специализированные строительно-монтажные управления, а так называемым
«хозспособом», т.е. собственными силами, зачастую не имеющими достаточной
квалификации. Кроме того, всегда осматривайте качество сварных швов -
некачественные швы свидетельствуют не только о возможных проблемах, но и о
слабом техническом контроле во время строительства здания. В деревянных
конструкциях обратите внимание на места их сопряжений, крепления, опирания.
Состояние самой древесина также требует оценки - гниль, трещины, разломы и
другие повреждения.
Спуститесь
в подвал.
Для
здания опасны затопление подвалов ливневыми, грунтовыми водами, техногенное
подтопление, протечки коммуникаций. Ищите их следы, вполне возможно, что подвал
сухой, но периодически (во время таяния снега, либо сильных дождей)
затапливается. Если подвал технический, то многие проблемы здания, связанные с
неравномерными осадками, явно прослеживаются на конструкциях несущих стен и их
легко увидеть. Если подвал эксплуатируемый, то эти следы могут быть не видны за
отделкой помещений. Коммуникации также требуют осмотра – в каком они состоянии,
как ремонтировались и обслуживались.
Мы
описали наиболее типичные и общие моменты, связанные с осмотром здания.
Особенности конструктивных решений здания могут диктовать дополнительные места,
требующие тщательного осмотра. Детально разобраться с техническим состоянием
здания лучше доверить специалистам. Они помогут избежать неприятных сюрпризов,
связанных с покупкой здания. К сожалению далеко не все агентства недвижимости
могут предложить своим клиентам подобные услуги, сопутствующие сделке, а иногда
и не знают к кому обращаться для выполнения подобных работ. В таком случае
покупателю стоит самому задуматься о необходимости профессионального осмотра
здания для выявления скрытых проблем. Техническое заключение о состоянии
объекта недвижимости, сделанное независимой организацией, выгодно и продавцу объекта, так как
значительно упрощает и ускоряет процесс ознакомления потенциальных покупателей
с объектом. Надеемся, что участие экспертов по зданиям и сооружениям в сделках
по покупке – продаже объектов недвижимости со временем станет обычной
практикой.
Спасибо за проявленный интерес к данной информации. Мы будем весьма признательны, если Вы прокомментируете прочтенное, оставите отзыв или просто выскажитесь. Нам важно Ваше мнение, так как оно помогает улучшать содержимое нашего сайта и показывать разные точки зрения на озвучиваемые вопросы.
Если у Вас есть вопросы или требуется консультация, Вы можете отправить нам сообщение. Мы дадим Вам ответ по электронной почте в течение двух рабочих дней. Ответы на наиболее важные и распространенные вопросы в обезличенной форме мы размещаем в разделе консультации.
Техническое обследование зданий и сооружений имеют право выполнять специализированные организации, имеющие соответствующий допуск СРО.
При цитировании информации сайта гиперссылка на данный сайт обязательна
Использование материалов сайта в коммерческих целях без письменного разрешения владельца сайта не допускается
Любое использование материалов допускается только при наличии
активной, доступной для индексации поисковыми системами, гиперссылки на
данный сайт Свяжитесь с нами
RSS-статьи
