Итак, попробуем разобраться на
конкретном примере, как связана стоимость здания с методами и способами его
эксплуатации. Намеренно, либо в силу обстоятельств владельцы зданий
придерживаются определенной стратегии в
эксплуатации объектов недвижимости. Для примера мы представим два крайне
противоположных сценария.
I. Долгосрочная стратегия.
Вы добросовестный
долговременный инвестор и планируете эксплуатировать свой объект недвижимости
много лет (в данном случае 50 лет) без реконструкции (рис. 1). На стоимость
здания влияют: эксплуатационные расходы, техническое состояние, моральный
износ. Первый период, восходящий участок, как молодость человека – всё только
хорошо и будет лучше. Горизонтальный участок это период стабильности –
деструктивные процессы находятся в динамическом равновесии с позитивными. А
далее преимущество приобретают деструктивные процессы. У вас, наверное,
возникнут некоторые вопросы.
Во-первых, почему срок эксплуатации 50 лет, а не 100 или 150?
Вспомните «хрущёвки», ведь именно сейчас они
выработали свой ресурс. В Москве их уже все снесли. Правда здесь превалирует
моральный износ – вместо 5-этажки можно построить более комфортную высотку. Но
и производственные технологии могут меняться, а производство подвергаться
модернизации. И далеко не факт что здание, построенное 50 лет назад, позволит
произвести такую модернизацию. К примеру, производственные процессы с
использованием большегрузного кранового оборудования обычно располагались в
зданиях с высотой этажа от 9 метров и выше. Изменение технологии производства с
заменой кранового оборудования на другие способы транспортировки, либо
организация нового технологического процесса, который не требует применения
кранового оборудования, вносят изменения в требования к производственному
зданию. В этом случае высота этажа может быть существенно снижена. Излишний
объем здания, не смотря на его ненужность в новых технологических процессах,
убрать не так просто, а он требует отопления, вентиляции и других
эксплуатационных расходов. Актуальным становится вопрос о реконструкции здания,
так как оно не отвечает новым задачам производства.
Если же здание соответствует технологическим
процессам, то его можно эксплуатировать и более 50 лет. Тогда ваша обязанность
– своевременно выполнять капитальные и косметические ремонты. При этом
нисходящая прямая стоимости здания получит характерные пики-зубцы, отражающие
восстановленную в ходе капремонта стоимость здания. Так можно поступать не раз,
но не бесконечно.
В-вторых,
почему стоимость доходит до 0,4, а техсостояние до 0,63 – и всё. Потому что
дальше наступает зона «неоправданного или преступного риска». В
Градостроительном кодексе есть формулировка: «не соответствует требованиям
строительных норм и правил».
Обратите внимание, БТИ именно на основе этих
закономерностей вносит периодически корректировку в техпаспорт здания. При этом
пользуются ВСН53-86(р) где приведены специальные таблицы. Однако в большинстве
случаев подход к оценке технического состояния техниками БТИ носит
поверхностный и чисто формальный характер. Следует помнить, что качественно и
достоверно произвести оценку технического состояния может только специалист,
обладающий соответствующей квалификацией и имеющий на это право (Допуск
Саморегулируемой организации, либо Лицензию Ростехнадзора)..
А теперь
вывод. Капитальный ремонт здания требует значительных финансовых вложений, но
эти затраты необходимы для поддержания здания в пригодном для эксплуатации состоянии.
Мы, конечно, понимаем, что в строительстве, как в медицине и сельском хозяйстве
разбираются все. Но всё же лучше, если вы обратитесь к специалистам по
обследованию, ведь, как и среди людей, двух одинаковых зданий не существует.
Специалисты укажут на «узкие места» и это поможет оптимизировать бюджетирование
ремонта.
II. Краткосрочная стратегия.
Вы
добросовестный балансодержатель, но не долговременный инвестор. Тогда вам важно не передержать объект,
присмотритесь к диаграмме (рис. 2). У вас есть довольно длительный срок,
порядка 10-15 лет, когда можно ограничиться косметическим ремонтом. А вот стоимость
и техсостояние здания падают круче, чем в первом случае, когда вы несёте
эксплуатационные расходы. Да и общий срок нормальной эксплуатации гораздо меньше,
около 33 лет! По истечении этого срока понадобится достаточно много усилий и
финансов для приведения здания в пригодное для эксплуатации состояние (если это
вообще будет возможно). Это плата за отсутствие заботы.
Краткосрочной
стратегии придерживаются так же многие управляющие и менеджеры, которые в угоду
текущим показателям (снижение эксплуатационных расходов, повышение прибыли)
закрывают глаза на имеющиеся проблемы со строительными конструкциями,
откладывают текущий и капитальный ремонт, делают его в урезанном виде,
неоправданно экономят на ремонтных материалах и квалифицированных исполнителях.
За счет этого улучшаются текущие показатели деятельности, менеджеры получают
бонусы и похвалу от руководителей. Но в итоге расплачивается собственник
объекта недвижимости, когда здание, рассчитанное на срок службы в 50 лет,
закрывают для эксплуатации по прошествии 30. Как временная мера такие методы
оптимизации эксплуатационных расходов могут быть оправданы производственной
необходимостью, либо кризисной ситуацией в отрасли. Но всегда следует правильно
оценить на чем можно сэкономить, а что может нанести неоправданный экономией
ущерб. Специалисты по техническим обследованиям способны помочь спрогнозировать
последствия принимаемых решений и спланировать эксплуатационные мероприятия
оптимальным образом.
Например, в планах одного промышленного
предприятия стоял вопрос о переносе производства в новый производственный
корпус, строительство которого планировалось завершить через пять лет. Здание,
в котором располагалось производство, было старым и имело значительный износ.
После завершения переноса производства предусматривался его снос. Для
обеспечения нормальной эксплуатации здания в переходный период был разработан
план специальных мероприятий. Кроме внутренних мероприятий, в их число так же вошли:
Первичное обследование здания специализированной организацией для
определения конструкций требующих обязательного ремонта и мест требующих
повышенного внимания в период эксплуатации.
Установка датчиков контроля за состоянием конструкций, требующих
повышенного внимания и организация системы контроля за состоянием
конструкций силами службы эксплуатации.
Визуальное обследование здания специализированной организацией раз
в год с выдачей рекомендаций по дальнейшей эксплуатации и оценкой текущего
состояния конструкций на предмет возможности нормальной эксплуатации.
Эти меры позволили сократить
эксплуатационные расходы и обеспечить нормальную безаварийную эксплуатацию
здания в течение всего периода до переноса производства.
Вывод. В
определённый момент важно просчитать варианты, что выгоднее: нести эксплуатационные расходы или нести
убытки.
Доцент кафедры «Материаловедение в строительстве» УГТУ-УПИ Екатеринбург, к.т.н. Жулидов Виктор Леонидович Автор сайта www.bauexpert.ucoz.ru
Спасибо за проявленный интерес к данной информации. Мы будем весьма признательны, если Вы прокомментируете прочтенное, оставите отзыв или просто выскажитесь. Нам важно Ваше мнение, так как оно помогает улучшать содержимое нашего сайта и показывать разные точки зрения на озвучиваемые вопросы.
Если у Вас есть вопросы или требуется консультация, Вы можете отправить нам сообщение. Мы дадим Вам ответ по электронной почте в течение двух рабочих дней. Ответы на наиболее важные и распространенные вопросы в обезличенной форме мы размещаем в разделе консультации.
Техническое обследование зданий и сооружений имеют право выполнять специализированные организации, имеющие соответствующий допуск СРО.
При цитировании информации сайта гиперссылка на данный сайт обязательна
Использование материалов сайта в коммерческих целях без письменного разрешения владельца сайта не допускается
Любое использование материалов допускается только при наличии
активной, доступной для индексации поисковыми системами, гиперссылки на
данный сайт Свяжитесь с нами
RSS-статьи
Вспомните «хрущёвки», ведь именно сейчас они
выработали свой ресурс. В Москве их уже все снесли. Правда здесь превалирует
моральный износ – вместо 5-этажки можно построить более комфортную высотку. Но
и производственные технологии могут меняться, а производство подвергаться
модернизации. И далеко не факт что здание, построенное 50 лет назад, позволит
произвести такую модернизацию. К примеру, производственные процессы с
использованием большегрузного кранового оборудования обычно располагались в
зданиях с высотой этажа от 9 метров и выше. Изменение технологии производства с
заменой кранового оборудования на другие способы транспортировки, либо
организация нового технологического процесса, который не требует применения
кранового оборудования, вносят изменения в требования к производственному
зданию. В этом случае высота этажа может быть существенно снижена. Излишний
объем здания, не смотря на его ненужность в новых технологических процессах,
убрать не так просто, а он требует отопления, вентиляции и других
эксплуатационных расходов. Актуальным становится вопрос о реконструкции здания,
так как оно не отвечает новым задачам производства.
