Влияние технического состояния конструкций на оценку объектов недвижимости
Техническое
состояние конструкций не может не влиять на стоимость здания - это вполне
логично и понятно. Но каким образом состояние здания учитывается при оценке его
стоимости? На сколько можно доверять отчетам об оценке объекта, не принимающим
во внимание фактическую категорию технического состояния здания? Каким образом
можно снизить риски неадекватной оценки объекта недвижимости?
Оценка
технического состояния зданий и оценка их стоимости находятся как бы в разных
законодательных плоскостях. Их выполняют разные специалисты и с разными целями.
Определение категории технического состояния конструкций здания и сооружений
выполняют специализированные проектные организации, имеющие соответствующий
допуск саморегулируемой организации проектировщиков. Оценочной деятельностью в
РФ могут заниматься оценщики, являющиеся членом саморегулируемой организации
оценщиков.
В процессе проведения оценочных действий каких-либо конкретных требований в
отношении оценки технического состояния конструкций закон не предъявляет. Тем
не менее, при определении стоимости может учитываться физический износ здания, а
в работе оценщика важную роль играет технический паспорт БТИ на здание. Этот
документ может создавать иллюзию того, что здание было освидетельствовано
техническими специалистами, которые проверили строительные конструкции здания и
зафиксировали в паспорте их техническое состояние. Однако это не соответствует
действительности. Почему нельзя руководствоваться техническим паспортом БТИ
при составлении представлений и суждений о техническом состоянии и
конструктивных особенностях зданий?
На планах БТИ не указываются несущие конструкции, размеры конструкций не проставляются.
Это
приводит к тому, что конструктивные изменения отследить очень трудно. Если
собственник вместо несущей стены сделает гипсокартонную перегородку, то на
плане БТИ ничего не изменится. А любые изменения в несущих конструкциях
напрямую влияют на безопасность и возможность эксплуатации.
Описания конструкций здания носит малоинформативный и формальный характер.
Описаний, приведенных в паспорте БТИ может быть достаточно для небольшого здания с
однотипными конструкциями. Но для больших зданий требуется более детальная
информация, по которой можно судить о технических особенностях объекта.
Указываемый в паспорте физический износ конструкций никак не указывает на их фактическое техническое состояние и возможность безопасной эксплуатации.
Физический износ обычно характеризует процент изношенности, в большей степени влияющий на
стоимость восстановления конструкции (и то условно). Конструкции, имеющие
высокий физический износ, часто можно спокойно эксплуатировать, так как их
техническое состояние это позволяет. А бывают случаи когда при незначительном
физическом износе конструкции имеют повреждения, не допускающие эксплуатацию
здания, либо приводящие к ограничениям.
Вот как минимум три причины, по которым технический паспорт БТИ никак не может
свидетельствовать о фактическом техническом состоянии конструкций здания.
Задача БТИ вести учет (инвентаризацию) объектов недвижимости, отражая изменения
их технико-экономических показателей (площади помещений, объемно-планировочные
изменения). Но отслеживать конструктивную безопасность и возможность
эксплуатации в их задачи не входит.
Заключение
о техническом состоянии здания, составленное специализированной проектной
организацией, призвано ответить на следующие вопросы:
Каково фактическое техническое состояние несущих и
ограждающих конструкций здания?
Соответствуют ли конструкции
здания требованиям нормативной, проектной документации?
Допускается ли нормальная
эксплуатация здания с учетом технического состояния здания?
Какие мероприятия необходимы
для обеспечения безопасной эксплуатации?
Если
обмерочные чертежи составлены проектной организацией, то по ним легко
определить несущие конструкции, их основные характеристики и отследить
произошедшие конструктивные изменения. Соответственно, при оценке возможности
эксплуатации и степени конструктивной безопасности здания, есть на что опереться
и сослаться.
Подводя
итог вышесказанному можно заключить, что использование в работе оценщиков
технических отчетов и заключений специализированных проектных организаций
позволяет существенно снизить риск неправильной оценки стоимости здания. Причем,
запрос данных документов может быть подкреплен требованиями действующего
законодательства - ГОСТ 53778-2010 (являющийся обязательным для обеспечения
безопасности зданий в соответствии с требованиями ФЗ №384 от 30.12.2009 г.)
обязывает проводить периодическое обследование зданий специализированной
организацией.
Спасибо за проявленный интерес к данной информации. Мы будем весьма признательны, если Вы прокомментируете прочтенное, оставите отзыв или просто выскажитесь. Нам важно Ваше мнение, так как оно помогает улучшать содержимое нашего сайта и показывать разные точки зрения на озвучиваемые вопросы.
Если у Вас есть вопросы или требуется консультация, Вы можете отправить нам сообщение. Мы дадим Вам ответ по электронной почте в течение двух рабочих дней. Ответы на наиболее важные и распространенные вопросы в обезличенной форме мы размещаем в разделе консультации.
Техническое обследование зданий и сооружений имеют право выполнять специализированные организации, имеющие соответствующий допуск СРО.
При цитировании информации сайта гиперссылка на данный сайт обязательна
Использование материалов сайта в коммерческих целях без письменного разрешения владельца сайта не допускается
Любое использование материалов допускается только при наличии
активной, доступной для индексации поисковыми системами, гиперссылки на
данный сайт Свяжитесь с нами
RSS-статьи
Техническое
состояние конструкций не может не влиять на стоимость здания - это вполне
логично и понятно. Но каким образом состояние здания учитывается при оценке его
стоимости? На сколько можно доверять отчетам об оценке объекта, не принимающим
во внимание фактическую категорию технического состояния здания? Каким образом
можно снизить риски неадекватной оценки объекта недвижимости?
