Вновь
построенные здания имеют много преимуществ в сравнении с теми, которые
эксплуатируются уже давно. Но иногда их сильно идеализируют, приписывая им
свойства, которые им могут быть и не присущи. Новое здание избавляет от многих
проблем, но часто может создавать такие, которые отсутствуют у проверенных
десятилетиями эксплуатации. Каковы же наиболее распространенные мифы о
свойствах новых зданий и в чем могут ошибаться их собственники и службы
эксплуатации?
Миф
№1. Конструкции новых зданий более надежны
Да,
действительно, строительная наука развивается, а накопленный опыт позволяет
улучшать конструкции зданий. Но кроме повышения надежности конструкций зданий
перед проектировщиками стоят другие задачи. Например, необходимость повышения
энергоэффективности требует усложнения конструкции ограждающих стен.
Повысившиеся требования к отделке, заставляют применять новые технологии и
материалы. И всегда актуальное снижение стоимости строительства требует от
проектировщиков использования более дешевых технических решений. Иногда баланс
этих требований и обеспечение безопасности зданий бывает соблюден, но часто
изменения вносятся в ущерб надежности конструкций. Бывают хорошие примеры
применения новых конструктивных решений, повышающих как эксплуатационные свойства
зданий, так и их долговечность и безопасность. Например, получившие
распространение сборно-монолитные конструктивные схемы зданий сочетают в себе
преимущества сборных и монолитных железобетонных конструкций. Но распространены
и примеры новых решений, ухудшающих как эксплуатационные свойства, так и
снижающие надежность и долговечность зданий. Ярким примером является получившая
широкое распространение многослойная кирпичная кладка ограждающих стен. Ее
особенностью является разделение кладки в плоскости стены слоем утеплителя, в
качестве которого чаще всего применяется пенополистирол. Многие уже на
собственном опыте столкнулись с недостатками такой конструкции, когда
реальность такова, что от промерзания стену защищает только слой внутренней
штукатурки. А кроме проблем , связанных эксплуатацией, еще есть многочисленные
примеры повреждения облицовочного слоя такой стены трещинами, что уже вызывает
реальную угрозу безопасности. Вопрос долговечности и ремонтопригодности таких
стен так же остается открытым, ведь долговечность применяемого утеплителя
несравнимо меньше чем долговечность самой кладки стены. Рано или поздно
потребуется ремонт или замена утеплителя и осуществить ее без разборки наружной
части кладки будет невозможно. Т.е. применение подобной конструкции стены не
только снижает стоимость строительства, но и существенно повышает
эксплуатационные расходы и ухудшает безопасность здания.
Миф
№2. Угроза аварий и отказа конструкций в новых зданиях минимальна
Больше
половины аварий зданий связаны с ошибками проектирования и браком
строительства. Такие причины могут привести к аварии и через 30 лет
эксплуатации и через 3 месяца. Все зависит от условий эксплуатации и
значительности дефекта. Аварии во вновь построенных зданиях не редкость и в СМИ
часто появляются соответствующие новости. Причем большую часть этих аварий
можно было бы предотвратить, если бы службы эксплуатации более внимательно
относились к новым зданиям. Совсем не пустым является требование ГОСТ
53778-2010 о том, что первое обследование здания необходимо провести не позднее
двух лет после сдачи его в эксплуатацию. Это связано с тем, что именно в первые
годы наиболее велика вероятность проявления всех конструктивных недостатков
здания и дефектов его строительства. Соответственно в первые годы эксплуатации
здание требует значительно большего внимания чем эксплуатирующиеся не один
десяток лет. Почему так происходит? Для этого есть вполне конкретные причины.
1. Осадка основания здания
При
проектировании устанавливаются конкретные требования к величине возможных
деформаций основания. При строительстве нагрузки на грунты основания возрастают
постепенно (синхронно с возведением здания) и приближается к максимальным
расчетным значениям уже во время полного ввода здания в эксплуатацию. При этом
предусмотренные расчетами осадки, связанные с уплотнением грунта под действием
этих нагрузок, наиболее интенсивно происходят именно в период строительства и
начала эксплуатации. И если в проекте есть ошибки, приводящие к повышенным или
неравномерным деформациям основания, они начнут проявляться в первые годы
эксплуатации. В этот же период могут проявиться и проблемы, связанные с
неравномерными деформациями основания, вызванными неучтенными в проекте
неблагоприятными свойствами грунтов (просадка, пучение и т.п.).
2. Появление эксплуатационных нагрузок
Обычно
до сдачи здания в эксплуатацию нагрузка на несущие конструкции далека от
максимально возможной. Только после того, как здание начнут использовать по
своему назначению в полном объеме нагрузки на его конструкции приблизятся к
расчетным. Иногда, конструкции в неиспользуемых зданиях загружены менее чем на
половину. Соответственно, в случаях, когда при строительстве допущен брак, либо
существуют недостатки проекта, проблемы будут возникать уже в период максимального загружения
конструкций, т.е. после выхода здания на нормальную эксплуатацию. И именно в
первые годы эксплуатации необходимо уделять повышенное внимание контролю
технического состояния зданий, для выявления подобных проблем.
И
это только две основные причины, обуславливающие необходимость повышенного
внимания к техническому состоянию новых зданий.
Миф
№3. Конструкции нового здания не имеют физического износа и способны
выдерживать более высокие нагрузки
Это
может выглядеть логично, но на самом деле далеко не всегда соответствует
действительности. Физический износ строительных конструкций - это утрата ими
первоначальных технико-эксплуатационных свойств с течением времени. Этот
процесс наиболее ярко можно проследить в деревянных зданиях, которые наиболее
восприимчивы к неблагоприятным влияниям. Для снижения эксплуатационных свойств
и несущей способности каменных и тем более железобетонных конструкций требуется
значительно больше времени и более сильные воздействия. Например, около 50%
зданий многих европейских городов служат уже более 100 лет. А ведь надежность
зданий и несущая способность конструкций должны отвечать условиям эксплуатации
не зависимо от сроков и это вполне достижимо при обеспечении правильной
эксплуатации. И все же, на сколько оправдано утверждение о более высокой
несущей способности новых конструкций? В некоторых случаях оно оправдано,
например, как было сказано выше, для деревянных конструкций. Несущая
способность каменных конструкций также снижается в процессе их эксплуатации за
счет полученных повреждений от различных воздействий, но это снижение не столь
существенно. А при соблюдении проектных условий эксплуатации его может и вовсе
не быть. Для железобетонных конструкций свойственно повышение прочности бетона
с течением времени. И если серьезных неблагоприятных воздействий на них не
было, то их несущая способность может возрастать.
Заблуждения
относительно более высокой прочности новых конструкций могут приводить к
ситуациям, когда конструкция окажется перегруженной. Это возможно, например,
при изменении назначения помещений. Если помещение определено проектом как
офисное, то его нельзя использовать как торговое без соответствующего
обследования и расчетного обоснования. Ведь расчетные нагрузки на перекрытие
для торговых предприятий существенно выше, чем для офисов. Неоправданны
заблуждения относительно возможности свободного изменения назначения помещения
еще и по другой причине. В некоторых случаях
такие перемены несут с собой и изменение температурно-влажностного
режима помещений, что может неблагоприятно сказываться на техническом состоянии
конструкций.
Другая реальность
Это
конечно не все существующие мифы о новых зданиях, но в вопросах, касающихся
эксплуатации зданий важнее продуманный подход к организации этой работы. Важно
понимать почему и в каких случаях контролю технического состояния зданий
необходимо уделять больше внимания. Например, после сдачи здания в эксплуатацию
есть гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии строителям
за допущенный брак. Но это можно сделать только в том случае, если существующие
дефекты выявлены на начальной стадии развития, а без качественного
эксплуатационного контроля это сделать достаточно проблематично. В любом случае
повреждения здания, выявленные при их появлении, гораздо легче и дешевле
устранять, чем бороться с их последствиями после долгого периода бесконтрольного
развития этих повреждений. Также существенно сэкономить позволяет сохраненная
проектная документация на здание, наряду с своевременно и качественно
оформляемой эксплуатационной документацией. При обеспечении долгосрочной
безопасной эксплуатации зданий нет мелочей, именно из этих деталей складывается
возможность передачи объектов недвижимости через поколения из века в век. Новые
здания не лучше старых, лучшими их может сделать только профессиональный подход
к эксплуатации.
Спасибо за проявленный интерес к данной информации. Мы будем весьма признательны, если Вы прокомментируете прочтенное, оставите отзыв или просто выскажитесь. Нам важно Ваше мнение, так как оно помогает улучшать содержимое нашего сайта и показывать разные точки зрения на озвучиваемые вопросы.
Если у Вас есть вопросы или требуется консультация, Вы можете отправить нам сообщение. Мы дадим Вам ответ по электронной почте в течение двух рабочих дней. Ответы на наиболее важные и распространенные вопросы в обезличенной форме мы размещаем в разделе консультации.
Техническое обследование зданий и сооружений имеют право выполнять специализированные организации, имеющие соответствующий допуск СРО.
При цитировании информации сайта гиперссылка на данный сайт обязательна
Использование материалов сайта в коммерческих целях без письменного разрешения владельца сайта не допускается
Любое использование материалов допускается только при наличии
активной, доступной для индексации поисковыми системами, гиперссылки на
данный сайт Свяжитесь с нами
RSS-статьи
Вновь
построенные здания имеют много преимуществ в сравнении с теми, которые
эксплуатируются уже давно. Но иногда их сильно идеализируют, приписывая им
свойства, которые им могут быть и не присущи. Новое здание избавляет от многих
проблем, но часто может создавать такие, которые отсутствуют у проверенных
десятилетиями эксплуатации. Каковы же наиболее распространенные мифы о
свойствах новых зданий и в чем могут ошибаться их собственники и службы
эксплуатации?
